Сложности с покупкой квартиры начинаются в тот момент, когда человек в первый раз об этом задумывается, и заканчиваются тогда, когда в новеньких апартаментах сделаны последние ремонтные штрихи. И это только в лучшем случае!
Но что делать, когда решение вроде бы принято, деньги собраны, контракты почти подписаны, а представители банка говорят, что для проведения сделки нужно открыть эскроу-счёт?
Что делать – разбираться с тем, что это за счета такие и как их лучше всего использовать. Например, при помощи этой статьи :)
Что такое счета эскроу
Счёт эскроу – это специальный банковский счёт для временного хранения денег.
Схема работы такого счёта достаточно проста:
- Покупатель и продавец договариваются об условиях сделки, после чего обращаются в банк.
-
Банк:
- регистрирует пожелания продавца и покупателя;
- составляет договор счёта эскроу с покупателем;
- открывает эскроу-счёт, на который покупатель вносит средства;
- средства «замораживаются» на счету до получения продавцом.
- Продавец выполняет условия сделки и документально подтверждает это в отделении банка.
- Теперь у продавца есть доступ к счёту эскроу. Продавец забирает деньги.
- Сделка проведена! Обе стороны получили своё, все интересы удовлетворены.
Процесс «заморозки» денег на счету называется депонированием. Соответственно, покупатель – это депонент, т.е. человек, вносящий деньги на счёт. Продавец, в свою очередь – это бенефициар, а банк – эскроу-агент.
Момент расчёта, он же – момент документального подтверждения выполнения условий сделки, определяет собственника денег. До наступления момента расчёта деньги принадлежат депоненту, а после – бенефициару.
С 1 июля 2019 года вступило в силу обновление закона об участии в долевом строительстве. Согласно этому обновлению, почти все сделки долевого строительства теперь должны проходить через эскроу-счета .
Суть процесса остаётся прежней, за исключением некоторых деталей: депонент вносит деньги на банковский счёт, а застройщик получает оплату после официальной передачи жилья покупателю.
Но долевым строительством область применения счетов эскроу не ограничивается. С их помощью отлично проводится купля-продажа готовой недвижимости, а также сделки с ценными бумагами, переоформление бизнеса и интеллектуальной собственности. В принципе, никаких формальных ограничений здесь нет: можно и автомобиль на вторичном рынке таким образом купить, и дорогостоящую технику – весь вопрос в необходимости и оправданности таких мер, а также в согласии между продавцом и покупателем.
Кроме того, существует отдельный инструмент, похожий на счёт эскроу. Он даже носит схожее название – «договор эскроу». Во избежание путаницы разберёмся в различиях между ними.
Договор эскроу-счёта и договор эскроу (договор условного депонирования)
Важно сначала научиться разделять для себя договор эскроу-счёта (именно ему посвящена эта статья) и договор эскроу. Для того, чтобы понятия не перемешивались, договору эскроу дали второе название – договор условного депонирования. Такое понятие было введено в законодательство совсем недавно, в 2018 году.
Основное отличие договора счёта эскроу от договора условного депонирования заключается в том, что в первом случае эскроу-агентом может выступать только банк, в то время как во втором случае – любое лицо. В сравнении становится понятно, что слово «счёт» в названии «договор счёта эскроу» отражает необходимость обращения в банк.
По договору условного депонирования эскроу-агентом может стать кто угодно. Буквально любой (согласный на это) человек: от нотариуса до соседа по даче.
| Договор счёта эскроу | Договор эскроу | |
|---|---|---|
| Эскроу-агент | банк | любое лицо |
| Объект депонирования | деньги | любое формально определённое движимое имущество |
Открываем эскроу-счёт
Согласно законодательству Российской Федерации, эскроу-агентом по договору счёта эскроу может выступать только банк. Каждый эскроу-агент – это банк, но не каждый банк – это эскроу-агент.
Перечень банков, уполномоченных открывать такие счета, находится на сайте Банка России (он же – Центральный банк). Список банков обновляется первого числа каждого месяца, но публикуется с некоторой задержкой. Согласно списку от 1 сентября 2021 года, за открытием счёта эскроу мы можем обратиться в 90 организаций.
Выбор велик: такие услуги предоставляют как общеизвестные крупные корпорации, так и некоторые локальные компании.
Различные банки предлагают разные условия по счетам. Стоимость услуги состоит из открытия, обслуживания и закрытия счёта. Крупные банки предлагают бесплатное открытие и закрытие счетов эскроу, а оплата за обслуживание возлагается на бенефициара, например, в случае покупки квартиры по договору долевого участия. Максимум, который можно заплатить при проведении сделок не по долевому строительству – это несколько процентов от суммы на счёте.
Существуют также дополнительные услуги, плата за которые будет взиматься отдельно – например, внесение изменений в договор. Каждая дополнительная услуга обойдётся, в среднем, в несколько тысяч рублей. Перевод денег на эскроу также не бесплатный, но почти всегда стоит меньше 5 тысяч рублей. Обычно бюджет в 20 тысяч рублей с лихвой покрывает все возникающие расходы.
С более конкретными расценками можно ознакомиться на официальных сайтах банков, там же будет представлен перечень документов, необходимых для открытия счёта.
Юридическая практика по счетам эскроу в России
В 2014 году вступил в силу первый вариант закона, регулирующего счета эскроу. С тех пор он претерпел множество изменений, но процесс доработки продолжается до сих пор.
Федеральный закон «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» регулирует возмещение денежных средств различных вкладов в результате наступления страхового случая. В первом приближении страховой случай — это разорение банка. Какая страховка распространяется на деньги эскроу-счёта? По таким счетам для купли-продажи недвижимости или участия в долевом строительстве государство обещает возместить 100% денежных средств, но не больше 10 млн рублей.
На остальные счета эскроу страховка не распространяется вообще. Если у вас открыто несколько счетов эскроу в одном банке, то максимальная компенсация по ним также составляет 10 млн рублей. Не самые радостные значения, но я напоминаю, что государственное возмещение по банковским вкладам составляет 100%, но не больше 1,4 млн рублей. Ещё один момент: страховая сумма по эскроу-счёту с 10 млн рублей опускается до 1,4 млн через три дня после перехода права собственности покупателю.
Одно из писем Центрального банка (от 16.12.2020 № 12-4-4/5437) говорит о том, что необходимо проверять законность денег на счёте эскроу только в случае проведения сделок с недвижимым имуществом. Т.е. деньги, которые вы внесёте на счёт по договору долевого строительства, будут проверены на легальность. К сожалению, в результате такой проверки средства могут быть заморожены «до выяснения обстоятельств». Это не случится обязательно, но вероятность существует. Чтобы деньги не зависли на неопределённо долгий срок, нужно корректно обосновать их происхождение. В некоторых случаях о способах обоснования лучше задуматься заранее.
Счета эскроу – это не единственный способ безопасного проведения крупной сделки. Чтобы лучше разобраться со спецификой этого механизма, сравним его с альтернативными решениями.
Альтернативы эскроу – аккредитив и банковская ячейка
Аккредитив – это стандартный бумажный документ. Покупатель приходит в банк, открывает счёт и оформляет на него аккредитив. В аккредитиве указываются условия, при которых продавец может получить деньги. Документ передаётся от покупателя продавцу. При выполнении условий, прописанных в документе, продавец приходит с аккредитивом в банк и получает свои деньги.
Банковская ячейка – это физический сейф, который находится под охраной на территории банка. Покупатель и продавец приходят в банк и заключают трёхсторонний договор. Покупатель кладёт деньги в ячейку и отдаёт ключ продавцу. Воспользоваться ключом продавец сможет после того, как предъявит необходимые бумаги. Список необходимых бумаг прописан в договоре.
Счёт эскроу имеет много общего с аккредитивом, а аккредитив напоминает виртуальную банковскую ячейку. Но дьявол, как известно, в деталях.
-
Страхование средств
Выше уже упоминалось, что счёт эскроу застрахован на 10 млн рублей (по сделкам долевого строительства и недвижимости). Аккредитив страхуется как вклад, то есть на 1,4 млн рублей, а банковская ячейка не застрахована вообще.
Есть два механизма защиты ячейки. Первый – так называемый договор ответственного хранения. По нему банк обязуется нести ответственность за содержимое сейфа. Второй – обыкновенное страхование находящейся в ячейке собственности в страховой компании.
-
Форма договора
Аккредитив – это бумажный документ, форма которого утверждена Центробанком. Для аренды банковской ячейки и открытия счёта эскроу, в свою очередь, строгой формы договора нет, что позволяет вносить в документ любые изменения по желанию сторон.
-
Налоговая служба
Все данные по аккредитивам передаются налоговой службе. Обязанности передавать данные по счетам эскроу и ячейкам у банков нет.
-
Распространённость инструмента
Аккредитив может быть подписан практически в любом офисе банка. Ячейки встречаются реже, их можно арендовать только в конкретных отделениях, а эскроу-счета могут быть открыты только в конкретных банках.
-
Форма оплаты
Сделки по аккредитиву и счёту эскроу проходят безналичным расчётом, ну а банковская ячейка подразумевает передачу наличных средств.
-
Привязанность к локации
Аккредитив, в отличие от счёта эскроу и ячейки, не имеет строгой привязки к местности и банку. Его можно оформить в иркутском офисе банка А и запросто обналичить в центральном отделении банка Б.
-
Ответственность за платёж
В случае с ячейкой банк не несёт никакой ответственности за платёж, поэтому покупатель и продавец должны сами тщательно проверять подлинность и количество купюр. Более того, проверка подлинности предоставляемых продавцом документов не входит в обязанности сотрудника банка, поэтому умелая подделка может остаться незамеченной.
Те же условия распространяются на аккредитив, но не касаются счетов эскроу. Банки несут ответственность за операции, проходящие по счетам эскроу, поэтому все документы проходят серьёзную проверку на подлинность.
-
Взыскание средств
Банки имеют право взыскать за долги средства с аккредитива и из ячейки. Взыскание не распространяется на счета эскроу.
Все три инструмента имеют свои сильные и слабые стороны, а также специфичные черты.
В случае с долевым строительством перед покупателем не стоит проблема выбора: единственный возможный вариант – это счёт эскроу. В остальных ситуациях предпочтение можно отдать любому из инструментов, проанализировав все обстоятельства и условия. При любом варианте важно помнить, что каким бы убедительным и добропорядочным ни казался продавец, лучше заплатить лишние 5-15 тысяч рублей за механизм защиты, чем остаться без денег и товара вовсе. Это не тот случай, когда актуальна фраза «кто не рискует – тот не пьёт шампанское».
Выводы – зачем нужны счета эскроу
Счета эскроу – молодой, но перспективный инструмент в российской юридической практике. С недавних пор их использование стало обязательным при долевом строительстве, но долевым строительством область применения таких счетов не ограничивается.
Государство страхует эскроу-счета на суммы до 10 миллионов рублей, но только по сделкам долевого строительства и купли-продажи недвижимости. Через три дня после перехода недвижимости в собственность покупателя страховая сумма снижается до 1,4 миллиона рублей.
Счета эскроу часто путают с договорами эскроу и сравнивают с арендой банковской ячейки и аккредитивами. Эти инструменты схожи по своей сути и механизму, но отличаются юридическими тонкостями и формальными элементами.
Так или иначе, не существует стопроцентно рабочего способа защиты от мошенничества, но это совсем не значит, что нужно игнорировать инструменты, которые ощутимо снижают потенциальные риски.
Важно помнить: только в сочетании с ответственностью, спокойствием и вниманием к деталям эскроу-счёт поможет провести действительно безопасную сделку, результат которой будет соответствовать всем желаемым критериям.
